Una tasación profesional es el proceso técnico y analítico mediante el cual un profesional matriculado (como un martillero, corredor inmobiliario o arquitecto) determina el valor real de mercado de una propiedad en un momento determinado. No es una simple estimación a ojo, sino un cálculo fundamentado.
A grandes rasgos, el proceso se divide en las siguientes etapas:
1. Inspección Técnica y Ocular
El tasador visita la propiedad para evaluar detalladamente sus características físicas y de conservación:
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Superficie y distribución: Metros cuadrados cubiertos, semicubiertos y descubiertos. Número de ambientes, baños y disposición.
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Estado de mantenimiento: Calidad de los materiales de construcción, antigüedad, refacciones recientes o deterioros visibles (humedad, grietas, etc.).
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Luminosidad y orientación: Entrada de luz natural y hacia dónde mira la propiedad (norte, sur, este, oeste).
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Funcionalidad: Distribución de los espacios y aprovechamiento del terreno o planta.
2. Análisis del Entorno y Ubicación
El valor de un inmueble está íntimamente ligado a dónde está construido:
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Ubicación geográfica: Barrio, cuadra y cercanía a avenidas principales o zonas comerciales.
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Infraestructura y servicios: Acceso a transporte público (colectivos, trenes, subtes), colegios, hospitales, seguridad y servicios básicos (agua, gas, luz, cloacas, internet).
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Tendencias de la zona: Si es un barrio en crecimiento, consolidado o en declive.
3. Estudio de Mercado (Comparables)
Es la fase más crítica. El profesional investiga el mercado actual para encontrar propiedades de características similares (mismo barrio, dimensiones y estado) que estén a la venta o se hayan vendido recientemente.
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Se seleccionan varias propiedades «testigo» o comparables.
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Se aplican coeficientes de corrección (por ejemplo, si el comparable tiene cochera y la propiedad a tasar no, se realiza un ajuste matemático para nivelarlos).
4. Aplicación de Métodos de Tasación
Dependiendo del tipo de inmueble, se suelen utilizar diferentes metodologías:
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Método de Comparación de Mercado: El más común para viviendas. Compara la propiedad con la oferta actual.
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Método del Costo de Reposición: Calcula cuánto costaría construir hoy esa misma propiedad desde cero, restándole la depreciación por antigüedad y uso.
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Método de Capitalización de Rentas: Muy usado en locales comerciales u oficinas. Calcula el valor del inmueble en base a la ganancia o alquiler que es capaz de generar.
5. Emisión del Informe de Tasación
Finalmente, el tasador procesa todos los datos y redacta un informe técnico escrito. Este documento suele incluir:
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Memoria descriptiva del inmueble y el entorno.
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Fotografías y planos (si están disponibles).
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El análisis de mercado con los comparables utilizados.
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El valor final sugerido (generalmente expresado en una cifra fija o en un margen muy estrecho) tanto para la venta como, a veces, para el alquiler.